Le prix HNI affiché sur une annonce n’apparaîtra jamais tel quel sur une facture. Au 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA devront être capables de recevoir leurs factures au format électronique structuré, et les grandes entreprises et ETI devront les émettre. Pour un professionnel de l’immobilier, la difficulté n’est pas technique : elle vient du fait que les honoraires de négociation sont annoncés dans un prix global, encaissés par un tiers (le notaire), et fréquemment partagés entre vendeur et acquéreur. Trois caractéristiques qui cassent le modèle « un fournisseur, un client, un montant » sur lequel repose toute la réforme. Un point d’étape sur votre propre échéance se fait ici. Le reste tient en une phrase : sur une facture, il n’existe ni prix HNI, ni net vendeur, seulement une prestation de service taxable rattachée à un mandant identifié.
HNI, FAI, net vendeur : trois façons d’afficher, une seule façon de facturer
Les sigles de l’annonce servent à comparer des prix, pas à établir une base d’imposition. Les confondre est l’erreur qui produira le plus de rejets en 2026.
HNI se lit le plus souvent « honoraires de négociation inclus », par analogie avec FAI (frais d’agence inclus) et HAI (honoraires d’agence inclus). Certaines annonces l’emploient pourtant au sens inverse, « honoraires non inclus », ce qui suffit à créer un écart de plusieurs milliers d’euros dans la tête de l’acquéreur. Cette ambiguïté explique pourquoi l’arrêté du 10 janvier 2017 impose l’affichage du barème toutes taxes comprises, l’indication de la partie qui supporte les honoraires, et un accès au barème en deux clics maximum depuis une annonce en ligne.
Sur le plan comptable, un prix HNI de 265 000 € n’est jamais un montant facturé. Il se décompose en un prix de cession du bien (le net vendeur, hors champ de votre facturation) et une rémunération de prestation de service soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Seule cette seconde ligne devient une facture. La confusion se paie doublement en format structuré : un fichier Factur-X, UBL ou CII ne comporte pas de champ « prix HNI », il comporte un montant hors taxes, un taux, un montant de taxe et un total. Toute logique d’affichage commercial doit être traduite avant d’entrer dans l’outil.
Qui est le client de vos honoraires de négociation ?
La réforme ne demande pas qui paie, elle demande qui est le preneur de la prestation. Le mandat écrit répond à cette question, et lui seul.
Honoraires à la charge du vendeur
Le mandant est le vendeur. C’est son nom, son adresse et, s’il s’agit d’une personne morale (SCI, marchand de biens, bailleur institutionnel), son SIREN qui figurent sur la facture. Le fait que le notaire prélève les honoraires sur le prix séquestré ne change rien : le notaire est un payeur, pas un client. Émettre la facture au nom de l’office notarial est une erreur de destinataire qui, en 2026, se traduira par un refus de la facture par la plateforme du destinataire ou par un rejet technique en amont.
Honoraires à la charge de l’acquéreur
Le preneur est l’acquéreur, ce qui déplace mécaniquement le régime applicable. Un acquéreur particulier bascule la transaction dans l’e-reporting, un acquéreur SCI ou société la maintient dans l’e-invoicing. Une même agence peut donc traiter deux dossiers voisins selon deux circuits distincts le même jour, avec deux jeux d’obligations.
Répartition entre les deux parties
Lorsque le mandat prévoit un partage, deux prestations distinctes existent au sens de la TVA, avec deux preneurs. Deux factures, pas une facture unique adressée au notaire. La tentation de globaliser pour simplifier le suivi disparaît dès lors que l’un des deux preneurs relève de l’e-reporting et l’autre de l’e-invoicing.
Facture électronique ou e-reporting : le statut du preneur tranche
Une agence traditionnelle vit rarement dans un seul régime. C’est cette mixité, plus que la technologie, qui demande une préparation sérieuse.
L’e-invoicing s’applique aux opérations entre assujettis établis en France. La facture transite alors par une plateforme agréée, de la vôtre vers celle de votre client, sans envoi direct par courriel ni PDF simple. L’e-reporting couvre le reste : ventes à des particuliers, opérations avec l’étranger, et données de paiement. Vous ne transmettez plus une facture au client via la plateforme, vous transmettez des données de transaction à l’administration.
Un honoraire de négociation facturé à un particulier ne devient donc pas une facture électronique. Il reste une note d’honoraires classique remise au client, doublée d’une déclaration de données. La fréquence dépend du régime de TVA : au réel normal mensuel, la transmission intervient par décade, soit trois fois par mois, dans les dix jours suivant la période. Une agence qui ne clôture ses honoraires qu’en fin de trimestre découvrira que ce rythme ne tient pas.
Pour un agent commercial immobilier, le raisonnement s’inverse et se simplifie. Sa rémunération est facturée à son réseau ou à l’agence titulaire de la carte T, donc à un assujetti : le flux est presque intégralement B2B, donc intégralement e-invoicing. La franchise en base de TVA n’exonère de rien, elle change uniquement les mentions portées sur le document.
Ce que le calendrier impose vraiment à un cabinet immobilier
Les deux dates de la réforme masquent une troisième contrainte, souvent découverte trop tard : celle du choix de plateforme.
Au 1er septembre 2026, la réception de factures électroniques devient obligatoire pour toutes les entreprises assujetties, sans exception de taille. Les grandes entreprises et les ETI émettent à cette même date. Les PME, TPE et micro-entreprises n’émettent qu’au 1er septembre 2027, mais elles subissent la première échéance en tant que destinataires. Une agence de trois personnes qui achète des diagnostics, de la publicité en ligne ou de la photographie à un fournisseur de grande taille recevra des factures structurées dès septembre 2026, qu’elle soit prête ou non. Le calendrier complet de la facturation électronique est détaillé par le ministère de l’Économie.
La contrainte cachée est ailleurs. Le portail public de facturation ne joue plus le rôle de solution gratuite d’émission et de réception : il devient l’annuaire des destinataires et le concentrateur des données fiscales. Le raccordement à une plateforme agréée, immatriculée par l’administration pour trois ans renouvelables, devient donc le passage obligé. Un logiciel de transaction immobilière « compatible » ne suffit pas s’il n’est pas adossé à une plateforme immatriculée.
Les quatre mentions absentes de la plupart des notes d’honoraires
Le nombre de mentions obligatoires passe de 22 à 26. Les quatre nouvelles concernent directement les dossiers immobiliers.
- Le SIREN du client, dès lors qu’il est assujetti. Une vente à une SCI ou à un marchand de biens impose donc de collecter ce numéro avant la signature, pas après.
- L’adresse de livraison des biens, lorsqu’elle diffère de l’adresse de facturation. Sans objet pour une prestation pure, la mention doit néanmoins être gérée par l’outil.
- La nature de l’opération : livraison de biens, prestation de services, ou les deux. Les honoraires de négociation relèvent de la prestation de services, ce qui détermine ensuite les règles d’exigibilité.
- L’option pour le paiement de la TVA d’après les débits, lorsque l’entreprise l’a exercée.
Ces mentions ne sont pas des ornements. Elles alimentent le contrôle automatisé de la TVA, et leur absence rend une facture non conforme, donc rejetable par la plateforme avant même d’atteindre le client.
Le paiement par le notaire et le statut « encaissée »
La réforme introduit un suivi du cycle de vie de la facture, avec quatre statuts obligatoires : déposée, rejetée, refusée, encaissée. Le dernier concerne l’immobilier de près.
Pour une prestation de services, la TVA est exigible à l’encaissement, sauf option pour les débits. Le statut « encaissée » transmet donc la date et le montant réellement perçus, et non la date d’émission de la facture. Dans une vente classique, ces deux dates diffèrent rarement de beaucoup, puisque l’article 6 de la loi Hoguet interdit d’exiger ou de recevoir la moindre somme avant que l’opération ait été effectivement conclue. La facture d’honoraires ne peut donc pas être datée d’avant l’acte authentique, sous peine de sanction pénale.
L’écart apparaît dans les dossiers où le notaire libère les fonds plusieurs jours après la signature, ou dans les ventes en état futur d’achèvement. Il apparaît aussi quand un compromis échoue après émission prématurée d’une facture. Dans ces situations, la remontée du statut « encaissée » et l’émission éventuelle d’un avoir électronique deviennent une obligation déclarative, plus seulement une bonne pratique comptable.
Réseaux de mandataires : l’autofacturation reste possible, sous conditions
L’immense majorité des réseaux de mandataires facturent à la place de leurs agents. Cette mécanique survit à la réforme, mais elle change de canal.
Le mandat de facturation reste autorisé : le réseau émet la facture au nom et pour le compte du mandataire. Trois points changent. Le mandat doit être formalisé par écrit et préexister à l’émission. La facture doit transiter par une plateforme agréée, et non par le seul back-office du réseau. Enfin, la responsabilité fiscale du contenu, mentions et TVA comprises, continue de peser sur le mandataire, pas sur le mandant chargé de l’émission.
Un agent commercial en franchise en base a donc tout intérêt à vérifier deux choses avant septembre 2026 : que son réseau est raccordé à une plateforme immatriculée, et que le relevé de commissions qu’il reçoit chaque mois est bien une facture au sens de la réforme, pas un simple récapitulatif interne. Les deux documents se ressemblent, un seul sera opposable.
Questions fréquentes
Faut-il facturer les honoraires de négociation au notaire qui les verse ?
Non. Le notaire prélève les honoraires sur les fonds séquestrés, mais le preneur de la prestation reste celui que désigne le mandat, vendeur ou acquéreur. La facture doit porter son identité. Le versement par un tiers n’est qu’une modalité de paiement, sans effet sur le destinataire du document.
Un mandataire en franchise en base de TVA est-il concerné par la réforme ?
Oui. L’obligation dépend de la qualité d’assujetti, pas du paiement effectif de la TVA. Un agent commercial en franchise doit pouvoir recevoir des factures électroniques dès le 1er septembre 2026 et en émettre au plus tard le 1er septembre 2027, avec la mention d’exonération correspondante.
Le prix HNI doit-il apparaître sur la facture ?
Non, et il n’existe aucun champ pour l’accueillir dans les formats structurés. La facture ne porte que le montant des honoraires hors taxes, le taux de TVA, la taxe et le total. Le prix de vente peut figurer en référence dans le libellé de la prestation, à titre informatif.
Que se passe-t-il si le client refuse la facture sur sa plateforme ?
Le statut « refusée » est remonté à votre plateforme et à l’administration. La facture reste émise mais non recouvrée, ce qui suspend son traitement normal. Un litige sur le montant des honoraires prend donc une trace fiscale immédiate, là où il restait auparavant confiné à un échange de courriels entre l’agence et son mandant.
