Réponse rapide : Qui déclare un bien en usufruit ?
Les points clés à retenir :
- L’usufruitier déclare en priorité
→ C’est généralement l’usufruitier qui fait la déclaration immobilière et la déclaration fiscale liée au bien. - Usufruit volontaire = usufruitier imposé à 100%
→ Pour un démembrement issu d’une donation ou d’un testament, l’usufruitier supporte la base de l’IFI et les déclarations afférentes. - Usufruit légal = partage possible
→ Si l’usufruit provient de la loi (ex. : conjoint survivant), la valeur est répartie selon le barème de l’article 669 du CGI entre nus-propriétaires et usufruitiers. - Pratique
→ Sur impots.gouv, seul l’usufruitier peut signaler l’occupation du bien ou déclarer les loyers; le nu-propriétaire voit le bien mais ne peut pas déclarer son occupation.
Source : synthèse adaptée des règles fiscales (CGI art. 968, art. 669) et note de Karim Idir — paru le 6 novembre 2025.
Petit fil conducteur : imaginons la famille Martin. Tante Alice garde l’usufruit, et Lucas reçoit la nue-propriété. Qui doit s’occuper de la déclaration immobilière ?
Déclaration immobilière en usufruit : principe général et qui est redevable
L’idée simple : celui qui jouit paye et déclare. Clair, non ?
En pratique, l’usufruitier — celui qui habite le bien ou perçoit les loyers — est le redevable principal pour la déclaration fiscale liée au bien en usufruit.
- Usufruitier = déclare l’occupation et les loyers sur son espace personnel impots.gouv.
- Nu-propriétaire = visualise le bien mais ne peut pas déclarer l’occupation à la place de l’usufruitier.
- Taxe foncière = en pratique payée par l’usufruitier (sauf convention contraire).
Ce principe découle de l’article 968 du Code général des impôts : les biens grevés d’un usufruit figurent au patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Observation pratique : si tante Alice occupe l’appartement, c’est elle qui le signale en ligne. Lucas peut vérifier, mais pas intervenir.
| Situation | Qui déclare ? | Base déclarée |
|---|---|---|
| Usufruit volontaire (donation, testament) | Usufruitier | 100% de la valeur en pleine propriété |
| Usufruit légal (ex. conjoint survivant) | Usufruitier et nus-propriétaires | Répartition selon art. 669 CGI (barème âge) |
Usufruit volontaire : l’usufruitier déclare tout (explication claire)
Quand le démembrement résulte d’un acte volontaire (donation avec réserve d’usufruit, legs, contrat), la règle est nette.
L’usufruitier supporte la totalité de la fiscalité immobilière liée au bien pour l’IFI et remplit la déclaration immobilière correspondante.
- Pourquoi ? Parce qu’il profite des revenus et de l’usage du bien.
- Conséquence : le nu-propriétaire ne déclare rien pour l’IFI tant que l’usufruit subsiste.
- Astuce pratique : garder les documents (acte de donation, attestation notariale) lors de la déclaration pour justifier le démembrement si l’administration demande.
Exemple concret : donation parent → enfant avec réserve d’usufruit. Le parent usufruitier continue de déclarer l’appartement et les loyers.
Phrase-clé : en cas d’usufruit volontaire, l’usufruitier assume la charge déclarative et fiscale.
Usufruit légal : attention au partage (barème et application)
Cas particulier : l’usufruit qui découle de la loi. Le plus connu est l’usufruit du conjoint survivant au moment d’une succession.
Dans ce cas, l’IFI (et la déclaration fiscale) ne tombe pas toujours à 100% sur l’usufruitier. On applique le barème de l’article 669 du CGI.
- La répartition dépend de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition.
- Le nu-propriétaire devient redevable d’une part correspondant à sa fraction de nue-propriété.
- Important : la répartition vaut si l’usufruit est légal et non cédé ni transmis par l’usufruitier.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21–30 ans | 80% | 20% |
| 31–40 ans | 70% | 30% |
| 41–50 ans | 60% | 40% |
| 51–60 ans | 50% | 50% |
| 61–70 ans | 40% | 60% |
| 71–80 ans | 30% | 70% |
| 81–90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Cas pratique : si le conjoint survivant (usufruitier) de 65 ans opte pour l’usufruit universel, la base taxable sera partagée (40% usufruit / 60% nue-propriété).
Phrase-clé : pour un usufruit légal, la charge fiscale se divise selon l’âge de l’usufruitier (art. 669 CGI).
Déclaration pratique sur impots.gouv : étapes, astuces et pièges
Bonne nouvelle : la démarche en ligne est plutôt simple. Pas de panique !
Mais quelques pièges existent. Les éviter, c’est économiser du temps et des ennuis.
- Étape 1 : se connecter à son espace personnel sur impots.gouv puis accéder au service « Biens immobiliers ».
- Étape 2 : l’usufruitier signale l’occupation ou entre les loyers perçus; le nu-propriétaire ne peut pas déclarer l’occupation à sa place.
- Étape 3 : joindre, si demandé, une copie de l’acte (donation, jugement, ou attestation notariale) pour justifier le démembrement.
Checklist rapide avant d’envoyer :
- Vérifier la nature du démembrement (volontaire ou légal).
- Rassembler les documents notariaux.
- Indiquer correctement la date de début d’occupation et le montant du loyer si applicable.
- Respecter la date limite (généralement le 30 juin pour la démarche de déclaration de biens dans l’espace personnel).
| Élément | Responsable | Action pratique |
|---|---|---|
| Signalement d’occupation | Usufruitier | Déclarer sur impots.gouv > Biens immobiliers |
| Déclaration des loyers | Usufruitier | Renseigner les montants perçus |
| Visualisation du bien | Nu-propriétaire | Accès en lecture sur le service en ligne |
Piège courant : laisser la déclaration à la dernière minute et se retrouver sans justificatifs. Mieux vaut s’y prendre tôt.
Phrase-clé : sur le site des impôts, l’usufruitier est l’acteur principal de la déclaration immobilière.
Exemples concrets et cas pratiques (famille Martin et autres)
Pour coller au fil conducteur : retour sur la famille Martin.
Tante Alice (usufruit) habite l’appartement. Lucas (nu-propriétaire) reçoit la nue-propriété. Que faire ?
- Tante Alice déclare l’occupation et les éventuels loyers perçus.
- Lucas vérifie son bien sur impots.gouv mais ne peut pas signaler l’occupation.
- Si l’usufruit est légal (ex. succession), la part soumise à l’IFI peut être partagée selon l’âge de l’usufruitier.
| Situation | Exemple | Action |
|---|---|---|
| Usufruit volontaire | Tante Alice garde l’usufruit après donation | Alice déclare et paie la part IFI correspondante |
| Usufruit légal | Conjoint survivant opte pour usufruit universel | Répartition IFI selon art. 669 entre les héritiers |
| Usufruit cédé | Usufruitier vend son droit | Imposition possible sur la pleine propriété revenant au cessionnaire |
Insight final de cette section : les droits immobiliers se traduisent directement en responsabilités fiscales; mieux vaut savoir qui fait quoi.
Qui peut déclarer un bien en usufruit sur impots.gouv ?
C’est l’usufruitier qui doit déclarer l’occupation du bien et les loyers sur son espace personnel. Le nu-propriétaire peut visualiser le bien mais ne peut pas déclarer l’occupation à la place de l’usufruitier.
Que se passe-t-il si l’usufruit est légal ?
Lorsque l’usufruit résulte de la loi (ex. conjoint survivant), la valeur imposable est répartie entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème de l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier.
La taxe foncière est-elle à la charge de l’usufruitier ?
En règle générale, oui : l’usufruitier paie la taxe foncière puisqu’il jouit du bien. Des conventions particulières entre parties peuvent toutefois modifier la répartition des charges.
Que faut-il joindre à la déclaration en cas de démembrement ?
Il est recommandé de conserver et pouvoir présenter l’acte notarié (donation, testament, attestation) établissant le démembrement, afin de justifier la situation auprès de l’administration.
