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Vendre un bien avec un locataire en place

Posté par Votre Conseiller le 16 décembre 2019
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Dès lors qu’un propriétaire d’un bien immobilier mis en location et dont le locataire est installé, vend ce bien, il remet le contrat de location à l’acquéreur. Mais le fait que le logement soit loué fait que ce vendeur lui transmet également tout ce qui y est rattaché, à savoir, le dépôt de garantie, l’éventuelle caution …. Explications des documents transmis à l’acquéreur.

QUE DEVIENT LE DÉPÔT DE GARANTIE LORSQU’UN LOGEMENT LOUÉ EST VENDU

Le dépôt de garantie est versé au bailleur

Il est important de rappeler que lorsqu’un locataire prend possession d’un logement, il remet à son propriétaire, autrement dénommé le bailleur, un dépôt de garantie. Une somme qui lui sera remise par le bailleur lorsqu’il quittera cette habitation.

C’est le nouveau propriétaire qui devient responsable

Lorsque le bien immobilier loué est vendu, le dépôt de garantie est transmis au nouveau propriétaire qui devient alors le bailleur du locataire en place. Par suite c’est ce nouveau bailleur qui aura en charge de restituer au locataire à son départ, le dépôt de garantie.

Etre vigilant au moment de la vente définitive

Il est par conséquent important pour l’acheteur, lors de la signature de la vente du bien loué, qu’il demande à son vendeur de lui verser le montant du dépôt de garantie qu’il a perçu du locataire. Au départ du locataire, le vendeur ne sera plus responsable mais bien le nouveau propriétaire.

LA CAUTION EST TRANSMISE AU NOUVEAU PROPRIÉTAIRE

En cas de caution solidaire

Lorsque le contrat de location a été conclu avec la garantie d’une caution solidaire, celle-ci est automatiquement transmise avec le bail, en qualité d’accessoire. Par conséquent, le nouveau propriétaire verra son loyer assuré de la même manière que l’était son vendeur.

Une exception à cette caution

Il existe un seul cas dans lequel l’acquéreur d’un logement loué ne bénéficiera pas de la caution solidaire, c’est si cette caution a stipulé lors de la signature de cet acte qu’elle réservait son cautionnement au propriétaire nommé dans le bail d’origine.

UNE ASSURANCE CONTRE LES LOYERS IMPAYÉS

Le contrat est résilié

Dans le cas où le vendeur a souscrit une assurance qui le protégeait contre les risques d’impayés de loyer, la vente du bien loué concerné par le contrat d’assurance entraine automatiquement la résiliation de cette assurance. Ce contrat n’est donc pas transféré au nouveau propriétaire.

Pas de délai de franchise pour un nouveau contrat

Le nouveau propriétaire du logement loué, peut bien entendu, s’il le souhaite contracter une assurance contre les impayés. S’il choisit la même compagnie que celle du vendeur, son contrat ne subira pas de délai de franchise et bénéficiera de la couverture immédiatement.

LE CONTRAT DE LOCATION SE POURSUIT APRÈS LA VENTE

Les loyers impayés antérieurs à la vente

Le contrat de location se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Cependant, en cas de loyers impayés qui datent d’avant la signature de la vente, ceux-ci ne sont pas exigibles par l’acquéreur.

En cas de subrogation

Il est possible que le nouveau propriétaire puisse agir contre le locataire redevable de loyers envers l’ancien propriétaire, s’il a été prévu une subrogation des droits du vendeur pour l’acheteur. Il est par conséquent, important pour l’acquéreur de s’informer à ce sujet avant de signer l’acte de vente.

LE CONGÉ DONNÉ AU LOCATAIRE SUITE A LA VENTE DU LOGEMENT

Demander au locataire de quitter le logement

Dans le cas où un propriétaire bailleur souhaite demander à son locataire de libérer le bien concerné pour le vendre, il lui faut attendre le terme du renouvellement du bail. A noter qu’un bail pour un logement vide est de trois ans et six lorsque le propriétaire est une société. Il lui faudra donc patienter jusqu’à la fin du bail en cours plus les trois années de reconduction avant d’avoir la possibilité de mettre un terme à la location et vendre le logement.

Le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement

Si le nouveau propriétaire envisage d’habiter lui-même le bien loué qu’il vient d’acquérir, il lui est imposé d’attendre au minimum de deux ans à compter de la signature de la vente avant de prendre possession personnellement du logement.

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Crédit Photo : licence accordé

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