le vendeur de mauvaise foi est il tenu seul d’indemniser l’acquéreur ?

Un vendeur a volontairement fait insérer dans l’acte de vente un état parasitaire négatif alors qu’il aurait du signaler la présence de termites à l’acquéreur. Il a établi un caractère caché du vice pour l’acquéreur.

Le vendeur ayant commis une faute dolosive est tenu d’indemniser l’acquéreur

Au titre de vice caché, le vendeur de mauvaise foi se doit d’indemniser l’acquéreur du préjudice subi et constitué une moins value due à l’infestation des termites et du trouble de jouissance. Le vendeur est le seul responsable du dommage. La clause d’exonération de la garantie ne peut s’appliquer à un vendeur de mauvaise foi.

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Quel est le délai pour valider une décision en ASSEMBLÉE GÉNÉRALE et agir en justice ?

Si une décision prise en Assemblée Générale n’a pas été contestée dans un délai de 2 mois même si elle est contraire aux règlements de copropriétés, il n’y a plus aucun recours possible pour contester. Les copropriétaires demandeurs ne pourront plus attenter une action contre le Syndic et le Syndicat. Ils auraient du attaquer la résolution afin d’envisager une responsabilité pendant cette période.

Dépose objet ou véhicule interdite dans les cours intérieures.

Lors d’une Assemblée Générale, une résolution a été voté, autorisant la présence de vélos sans aucune modification du règlement de copropriétaires. Un copropriétaire a assigné le syndic et syndicat à faire retirer tous les objets déposés dans la cour et a demandé une indemnisation pour préjudice moral……..

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Les conditions pour assurer la vente d’un bien immobilier sont nombreuses, mais la plus décisive consiste certainement à faire en sorte que la vente en question permette d’abord au propriétaire de gagner un minimum de bénéfice.

Ensuite, il s’agit de s’assurer que l’acheteur acquiert sa nouvelle propriété à bon prix surtout dans le cas d’un bien coup de cœur, celui-ci étant souvent perçu comme quelque chose d’inaccessible aux yeux de l’acquéreur qui trouve un bien répondant à toutes ses aspirations.

Pour parvenir à ces buts ultimes, le prix du bien doit faire l’objet d’une bonne évaluation, seul critère qui permet d’en accélérer la vente.

 

LES CRITERES D’EVALUATION D’UN BIEN IMMOBILIER

L’évaluation d’un bien immobilier passe avant tout par la définition des différents critères utilisés dans cette estimation. Certains d’entre eux sont objectifs, d’autres le sont moins, mais méritent tout de même d’être pris en compte.

Ainsi, il s’agit tout d’abord de connaitre la surface du bien à vendre, son ancienneté, les charges inhérentes à sa possession, les matériaux qui rentrent dans sa construction, les commodités offertes par le bien, le type de connexion internet dont il bénéficie… A cela s’ajoute encore l’état général du bien allant de la toiture jusqu’aux installations électriques.

Ensuite viennent les critères plus subjectifs tels que l’existence et la qualité des infrastructures de son lieu d’implantation, leur proximité…

Il y a enfin ces critères que l’on ne pense pas toujours être importants, mais qui peuvent jouer grandement dans l’évaluation de la valeur réelle d’un bien immobilier. Il s’agit entre autres de la conformité des installations électriques par rapport aux normes en vigueur, l’existence d’une belle hauteur sous plafond, la qualité de l’isolation…

 

LA DETERMINATION JUSTE DU PRIX D’UN BIEN IMMOBILIER

Au moment d’évaluer précisément le bien immobilier à vendre, il faudra commencer par s’enquérir du prix pratiqué dans le quartier où se situe le bien. Ensuite, il s’agit d’ajouter ou de soustraire aux prix trouvés le montant correspondant à la plus-value ou à la moins-value du bien en fonction de la présence ou non des critères préalablement arrêtés.

Ainsi, il faut savoir qu’un bien jouissant d’une vue de qualité peut gagner 5 à 20% de plus en termes de valeur, 15 à 20% de plus s’il dispose d’une terrasse, 3% s’il jouit d’une orientation double vers le sud-est et le sud-ouest.

On fera gagner 2% de plus à un bien immobilier au fur et à mesure qu’il monte en étage si tant est que l’immeuble bénéficie d’un ascenseur fonctionnel.

Dans le sens inverse, un bien immobilier perd 15 à 20% de sa valeur s’il se trouve en rez-de-chaussée, 10% s’il est au premier étage. Un bien immobilier qui se tourne vers le nord sera décoté de 5%, 5 à 10% s’il est soumis aux bruits d’infrastructures environnantes. Il peut s’agir d’une rue passante ou encore d’un établissement bruyant.

La même dévaluation peut aussi être appliquée à un bien immobilier qui souffre d’un vis-à-vis ou encore qui ne bénéficie pas des rayons du soleil. Il en sera de même d’une maison dont l’agencement n’a pas été bien pensé.

Il faut savoir que des outils en ligne existent pour s’assurer d’une bonne évaluation de son bien immobilier avant d’envisager toute vente. Ils présentent l’avantage de la rapidité. Autrement, faire appel à un expert immobilier spécialiste du quartier où le bien est implanté reste la solution. Ainsi, on sera certain d’être au plus près possible de la bonne estimation.

Pour conclure, on dira que la tarification d’un bien immobilier implique de faire usage des critères les plus pertinents qui influent sur la qualité d’un bien immobilier et de s’appuyer sur ces critères pour l’ajustement des prix.

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Tout agent immobilier qui se respecte vous dira qu’aucun bien immobilier ne peut être parfait. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un loft, votre bien peut toujours faire face à quelques défauts qui peuvent influer sur sa vente.

Heureusement, ces défauts peuvent se transformer en atout pour peu qu’on sache les mettre en avant et faire quelques aménagements. On vous en dit plus dans les lignes qui suivent.

Transformer un appartement en rez-de-chaussée

On sait tout d’abord que les appartements se situant en rez-de-chaussée sont le plus souvent dédaignés des acquéreurs potentiels. Rares – moins de 10% – sont ceux parmi eux qui se laisseraient tenter par ce type de bien.

Il s’agit donc du genre typique de propriété qui mérite d’être transformée avant d’être mise en vente sur le marché. Le fait est que les biens ainsi proposés présentent de nombreux inconvénients si ce n’est que pour citer le bruit, le défaut de lumière, l’humidité, les cambriolages… autant de risques plus probables en étant au rez-de-chaussée.

Pour rattraper cet écueil, il faut alors miser sur l’accessibilité du bien, l’attractivité de son prix par rapport à un bien en étage, l’exonération de certaines charges de copropriété comme celles liées à l’entretien de l’ascenseur, l’existence d’une plus grande liberté en termes de vacarme.

Compenser l’absence de jardin

Bien que l’absence de jardin ne constitue pas en soi un frein à la vente d’un bien immobilier, elle peut le devenir pour certains profils comme les familles avec enfants en bas âge ou encore ceux qui élèvent des animaux de compagnie.

Dans ces hypothèses, on mettra l’accent sur le fait que ces maisons ne nécessitent pas d’investissement supplémentaire en termes d’entretien des espaces verts et n’obligent pas à consacrer du temps pour la tonte des pelouses ou encore le ramassage des feuilles d’automne.

Vendre un bien en étage sans ascenseur

Les biens se situant en étage peuvent le plus souvent bénéficier d’une plus-value allant jusqu’à 40% comparés à ceux du rez-de-chaussée. La raison en est que ces biens sont le plus souvent plus lumineux et surtout plus sécurisés.

Cependant, l’absence d’ascenseur peut vite transformer cette attractivité en facteur dissuasif au moment de la mise en vente sans oublier le fait que la décote est le plus souvent de 5% par hauteur croissante pour un bien immobilier sans ascenseur.

Ainsi, il faudra miser sur le caractère imprenable de la vue, la qualité de la luminosité, le niveau maximum de la sécurisation…

Faire oublier le bruit d’un appartement

Pour les biens immobiliers qui subissent les bruits de la rue passante, on insistera sur la qualité de l’animation surtout pour les acheteurs qui aiment la vie nocturne. A cela s’ajoute encore le côté sécurisé et pratique d’habiter au cœur des magasins de proximité.

Le plus souvent, ces biens sont les plus proches des transports ce qui constitue un autre atout à mettre en valeur.

Dans les cas les plus graves, on peut toujours opter pour l’installation de vitres insonorisées, très pratiques pour rendre les habitations plus supportables sur le plan acoustique.

Dédramatiser la proximité d’un cimetière

Parfois, le bien immobilier à vendre se trouve juste à côté d’un cimetière. Ce petit désagrément s’oublie vite lorsqu’on rappelle la tranquillité des lieux, le côté confortable de l’aménagement de son bien immobilier, l’absence de vis-à-vis…

Pour peu que l’on tombe sur des acheteurs non sujets aux superstitions, ces quelques arguments permettront de faire tomber toutes les réticences et de réussir la vente de son bien immobilier.

Faire passer la nécessité de travaux

Si les travaux de rénovation peuvent faire fuir certains acquéreurs, pour d’autres, il s’agit de l’occasion pour personnaliser un bien immobilier et faire en sorte qu’il réponde au goût de tout un chacun.

De plus, la rénovation fait partie des projets qui peuvent bénéficier de taux avantageux en termes de prêt immobilier. Les aides ne manquent pas non plus lorsque cette rénovation inclut l’amélioration des performances énergétiques de son bien immobilier.

Il ne faudra donc pas oublier de mentionner ces atouts au moment où la question de la rénovation pointe le bout de son nez.

 

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Les diagnostics obligatoires à fournir pour la signature d’une promesse de vente le sont tout autant pour la vente d’un bien à usage d’habitation que lorsqu’il s’agit d’un garage ou d’un box. Découvrez ci-dessous quels diagnostics doivent être transmis dans ce dernier cas.

LA VENTE D’UN GARAGE EST MOINS REGLEMENTÉE

Les diagnostics obligatoires sont prévus par un article de loi

C’est dans l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation que sont prévus les diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation. Une règle qui s’applique également aux garages et box. Une liste qui varie selon la date de construction du logement, ainsi que sa situation géographique.

Une liste moins exigeante

Lorsque vous vendez un garage, vous avez moins de documents de diagnostics à fournir pour la signature du compromis de vente. Mais certains demeurent obligatoires et doivent impérativement être annexés à ce document. A défaut, le vendeur s’expose à de lourdes conséquences financières. Il est donc important de bien se renseigner en amont afin d’éviter tous problèmes.

LE RAPPORT DE DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Des documents exigés par le notaire

Ce rapport qui regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires est exigé par le notaire en charge de la rédaction de l’acte de vente du garage ou du box, soit au jour de la signature de la promesse de vente, soit au plus tard le jour de la vente définitive. Dans le cas où un diagnostic ne sera pas fournit par le vendeur ou incomplet, la vente ne pourra être signée.

DES DIAGNOSTICS DIFFÉRENTS SELON LA DATE DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Un box ou un garage construit avant le 1er juillet 1997

Dans le cas où le bien à vendre a été construit avant le 1er juillet 1997, le vendeur doit obligatoirement fournir l’état concernant la présence ou non de termites ainsi que celui indiquant la présence ou non d’amiante dans les produits et matériaux utilisés pour la construction. C’est enfin l’état des risques naturels, miniers et technologiques que le vendeur devra annexer. Ce dernier document concerne les zones couvertes par un plan de prévention des risques. Il convient dans ce dernier cas de s’informer si le garage ou le box vendu est concerné par ce dernier risque.

Pour une construction postérieure au 1er juillet 1997

Si la construction du box ou du garage date d’après le 1er juillet 1997, seuls les diagnostics relatifs aux termites et à l’état des risques doivent être fournis par le vendeur.

Si un moyen de chauffage est présent

A savoir que dans tous les cas de figure, si le bien concerné possède un moyen de chauffage ou de refroidissement, le diagnostic de performance énergétique est également obligatoire.

LE CAS PARTICULIER DU GARAGE ANNEXÉ A UNE HABITATION

Des diagnostics supplémentaires à fournir

Lorsque le garage ou le box est attenant à une habitation, le vendeur doit obligatoirement fournir les diagnostics qui concernent ladite habitation. Ainsi le constat de risque au plomb, l’état des installations de gaz et d’électricité lorsqu’elles ont plus de 15 ans sont obligatoires. C’est également le cas du diagnostic assainissement lorsque le bien n’est pas raccordé aux eaux usées du réseau public.

BON A SAVOIR POUR VENDRE SON GARAGE

Un garage vendu seul

La vente d’un garage est plus souple dans ses termes que celle d’un bien immobilier à usage d’habitation. Il est soumis à la signature d’un compromis de vente ainsi que d’une vente, mais les conditions sont plus souples. C’est par exemple le cas du délai de rétraction de 7 jours qui n’est pas obligatoire pas plus que les conditions suspensives.

Lorsque le garage dépend d’un logement

Dans ce cas, la vente du garage impose les mêmes règles que celle de la vente du logement. C’est ainsi un prix global qui sera indiqué, le garage étant vendu en même temps et sur le même acte de vente que l’habitation. Il est cependant possible pour le vendeur, de conserver le garage ou l’habitation, il n’existe aucune obligation de vendre les deux au même acquéreur.

 

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Il n’est pas toujours facile de comprendre quels sont les frais dont le vendeur devra s’acquitter lors de la vente de son bien immobilier. Des frais variés comme les impôts et taxes, la commission d’agence, les frais de copropriété ou encore le coût des diagnostics. Petit tour d’horizon des sommes à prévoir si vous êtes vendeur de votre logement.

LE VENDEUR S’ACQUITTE DES FRAIS DE DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Des diagnostics techniques obligatoires

Il est important de noter que pour vendre son bien immobilier, des diagnostics techniques sont obligatoires que le vendeur doit faire réaliser. La liste de ces diagnostics est variable selon le bien, sa date de construction et la zone géographique dans laquelle il se trouve.

Des documents tous indispensables

Parmi l’ensemble des diagnostics à réaliser certains sont incontournables. C’est le cas du diagnostic de performance énergétique, celui de risque d’exposition au plomb, l’état de l’amiante et de l’installation intérieure d’électricité. Il faut également faire établir l’état d’installation intérieure de gaz, de l’installation d’assainissement non collectif, celui relatif à la présence de termites et aux risques naturels, miniers et technologiques.

Un coût fonction de la superficie de l’appartement

Le montant de ces diagnostics est à la charge du vendeur. Un coût qui représente à titre indicatif, entre 400 euros et 700 euros pour un F3. De nombreuses sociétés réalisent ces diagnostics, il est de fait important de prendre le temps de se renseigner des différents tarifs pratiqués afin de s’orienter vers le moins onéreux tout en s’assurant que son travail est fiable.

LES FRAIS D’AGENCE SONT UN POURCENTAGE DU MONTANT DE LA VENTE

Confiez la vente de son bien à une agence immobilière

Si vous choisissez de confier la vente de votre bien à une agence immobilière, vous devrez signer avec ce professionnel un mandat soit exclusif, soit simple. Un document par lequel vous donnez, en votre qualité de vendeur, le droit à cette agence, de vendre votre bien.

 

 

Le montant de la commission est indiqué dans le mandat

Outre les conditions de la mission de vente que vous confiez à ce professionnel, le montant de sa commission est également indiqué dans le mandat. Une commission que le vendeur réglera à l’agence uniquement si celle-ci trouve un acquéreur.

Un pourcentage de la vente

Les honoraires de l’agence immobilière sont en fait un pourcentage du montant de la vente qui varie entre 3% et 10%. A savoir, que plus le montant de la vente est élevé plus le pourcentage de la commission de l’agence diminue. Si le vendeur s’acquitte des frais d’agence, c’est l’acquéreur qui règle les honoraires du notaire.

QU’EN EST-IL DES TAXES ET IMPOTS ?

La taxe d’habitation est à la charge de l’occupant au 1er janvier

Si le vendeur occupait le logement au 1er janvier de l’année de la vente, c’est à lui qu’incombe le paiement de cette taxe. Sachant qu’elle est adressée par le service des impôts au locataire et au propriétaire et doit être payée par le locataire lorsqu’il y en a un dans le logement.

La taxe foncière doit être payée par le propriétaire

Si la taxe foncière est à la charge du propriétaire du bien au 1er janvier de l’année de la vente, il est possible de prévoir dans l’acte de vente une clause qui attribue à l’acquéreur une part de cet impôt au prorata du nombre de mois d’occupation. Par exemple si la vente a lieu en mai, le nouveau propriétaire peut avoir à rembourser à son vendeur la taxe foncière du mois de mai au 31 décembre. Un remboursement qui doit intervenir devant le notaire le jour de la signature de la vente définitive.

LES BIENS EN COPROPRIÉTÉ, RÉPARTITION DES FRAIS

Vendeur et acquéreurs supportent les frais de copropriété

Lorsqu’un bien immobilier vendu est situé dans une copropriété, les frais qui y sont liés sont répartis entre le vendeur et l’acquéreur. Une répartition bien distincte qui tient compte des différents éléments de cette copropriété.

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Quel qu’il soit, un bien immobilier a inévitablement des défauts et le vôtre ne fait pas exception. Mais il n’est pas nécessaire de vous inquiéter, voici quelques conseils qui vous permettront de transformer ces inconvénients en avantages pour vos futurs acquéreurs.

1 – LES APPARTEMENTS EN REZ-DE-CHAUSSÉE SONT PARFOIS BOUDÉS

# Des logements qui ne séduisent pas

Il faut être réaliste et comprendre que souvent les appartements situés en rez-de-chaussée ne sont pas vraiment appréciés des acquéreurs potentiels. Des acheteurs qui seraient, d’après plusieurs études, à peine 10% à ne pas être réfractaires à l’idée d’habiter en rez-de-chaussée.

# Des défauts redoutés

Les raisons sont multiples mais plusieurs reviennent de manière assez récurrente, comme le manque de luminosité, le risque d’humidité ainsi que le bruit sans oublier le risque plus élevé de se faire cambrioler.

# Mettre l’accent sur les bons côtés

Il faut alors prendre le contre-pied de cette réaction en argumentant par exemple que le fait que l’appartement soit en rez-de-chaussée le rend plus facile d’accès. De plus, il sera proposé à un prix moins élevé que s’il était en étage. Une diminution estimée par les spécialistes à environ 15% du prix de vente. De plus, rassurez votre potentiel acheteur en lui expliquant que les charges seront moins importantes, en effet, pas d’ascenseur, ni d’escalier.

2 – VOTRE MAISON EST DÉPOURVUE DE JARDIN

# Pas de cour ni jardin, un élément dissuasif

Toutes les maisons ne disposent pas forcément d’une cour ou d’un jardin et cette absence peut être un véritable frein à la vente de votre logement. Les futurs propriétaires avec enfants ou animaux de compagnie souhaitent en effet, disposer de cette dépendance.

# Certains acquéreurs y trouvent leur compte

A contrario, tous les acquéreurs potentiels n’exigent pas d’avoir un jardin. C’est le cas de tous ceux qui y voient plus une source de travail supplémentaire qu’un lieu d’agrément. Tondre la pelouse, débroussailler, tailler une haie ou encore ramasser des feuilles mortes, autant de tâches que beaucoup n’apprécient que très modérément. Un travail contraignant qui prend de plus, beaucoup de temps. Vous pouvez ainsi parfaitement trouver un acheteur qui verra votre maison sans jardin, sous un très bon œil.

3 – CINQUIÈME ÉTAGE SANS ASCENSEUR !

# Des écarts de prix qui peuvent être considérables

Il est fréquent de voir dans un même immeuble des appartements affichés à des prix au mètre carré dont les différences peuvent varier jusqu’à 40%. Des variations qui s’expliquent par le fait que certains sont en rez-de-chaussée, tandis que d’autres au premier étage, voir au-delà et c’est là que le fait que votre appartement soit en haut de l’immeuble peut poser un problème.

# Souligner les avantages

Tout d’abord un appartement en hauteur sera plus lumineux et moins exposé aux risques de cambriolages. Si l’absence d’ascenseur va faire reculer les personnes âgées ou les jeunes mamans, il peut trouver preneur pour les célibataires par exemple. D’autre part, la vue imprenable sera un argument qui saura séduire un futur acheteur.

4 – VOTRE APPARTEMENT EST BRUYANT

# Le bruit est un vrai problème

Lorsque le logement à vendre se situe dans un quartier bruyant, nombreux sont les futurs acheteurs à ne pas s’y intéresser. Désireux d’être tranquilles, ils n’ont aucune envie d’être dérangés de jour ou de nuit par la circulation ou les commerces.

# Mettre avant le côté animé et vivant

Le bruit n’est pas forcément un défaut insurmontable et vous pouvez appuyer sur le fait que le quartier est animé. Insister sur la présence de nombreux commerces de proximité ainsi que de moyens de transports. Des atouts pour un quotidien facilité. Il est aussi possible de prévoir l’installation d’une bonne isolation acoustique qui atténuera les nuisances sonores.

5 – DES TRAVAUX SONT A PRÉVOIR

# Les rénovations augmentent le budget

Lorsque l’appartement ou la maison à vendre nécessite des travaux de rénovation ou d’amélioration, les acquéreurs potentiels doivent prévoir ce budget supplémentaire. Ils vont également devoir attendre que ces travaux soient terminés avant de s’installer.

# Des aides sont disponibles

Sachez que lorsqu’un futur propriétaire effectue des visites, il sait déjà ce qu’il recherche donc l’idée de faire des travaux est en partie prévue. De plus le logement peut être moins cher s’il nécessite des installations particulières. S’il s’agit de le mettre plus en accord avec ses goûts, ces améliorations peuvent être effectuées au fil du temps. Et quoi qu’il en soit, le futur acquéreur peut bénéficier, sous conditions, d’un prêt travaux ou d’aides financières comme le crédit d’impôt par exemple.

Choisir HOTIM IMMOBILIER c’est opter pour une équipe solidaire de professionnels qui travaillent au sein d’un réseau à taille humaine. Un réseau constitué d’experts passionnés par leur métier qui œuvrent ensemble pour une réussite garantie dans le respect de qualités humaines et de proximité.

Contactez-nous au 01.84.25.49.10 ou yveshottot@yahoo.fr

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Avant de franchir la dernière étape et devenir agent commercial en immobilier, le professionnel se pose de nombreuses questions relatives au statut qu’il doit choisir, le coût de démarrage de son activité ainsi que les charges dont il devra s’acquitter.

CHOISIR LE BON STATUT JURIDIQUE

L’auto entrepreneur, le plus adapté pour débuter

Parmi les différents statuts disponibles, celui qui répondra le mieux aux besoins de l’agent commercial immobilier qui démarre son activité, est l’auto-entreprise. Il présente de nombreux avantages parmi lesquels, sa rapidité à mettre en place, sa simplicité de gestion et le faible montant des charges sociales.

Le régime spécial

L’agent commercial en immobilier doit également s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux. Cette démarche qui se fait en complétant un simple formulaire permet ensuite de s’inscrire au régime de l’auto entreprise.

D’autres statuts possibles

L’agent commercial peut également opter pour l’EIRL qui ne possède pas de plafond de ressources, mais sera plus complexe à gérer en termes de comptabilité et charges sociales. Reste également le portage salarial, un statut qui octroie les avantages du salariat et la liberté de l’indépendant.

LES CHARGES SOCIALES DE L’AUTO ENTREPRENEUR

Un forfait est appliqué

L’agent commercial immobilier qui exerce en auto-entreprise, se voit appliquer un pourcentage pour le calcul des charges sociales, qui s’applique au chiffre d’affaires qu’il a réalisé sur une période donnée qui peut être mensuelle ou trimestrielle.

22,9% du chiffre d’affaires

Les charges sociales sont calculées de manière définitive et ne font l’objet d’aucune régularisation ultérieure. Il est difficile de faire plus simple et cette méthode permet au professionnel d’anticiper le montant dont il devra s’acquitter. Dans ce forfait de 22,9% sont compris, l’assurance maladie-maternité, les indemnités journalières, le régime invalidité et décès, la CSG/CRDS, les allocations familiales, la retraite de base, la retraite complémentaire obligatoire.

Des cotisations supplémentaires

L’auto entrepreneur paie également 0,10% de son chiffre d’affaires correspondant à la contribution à la formation professionnelle pour les commerçants ainsi que la taxe sur frais de chambre de commerce et d’industrie.

Les impôts sur option

Au choix de l’auto entrepreneur, il lui est possible d’opter pour le paiement mensuel ou trimestriel de l’impôt sur le revenu. Un prélèvement qui représente 2,2% pour les prestations de services, de son chiffre d’affaires. Cette option nécessite que le professionnel ait opté pour le régime micro-social simplifié.

LES FORMALITÉS A ACCOMPLIR

Choisir un organisme conventionné

Après avoir procédé à l’inscription au registre spécial des agents commerciaux et avoir opté pour son statut juridique, en l’occurrence l’auto entreprise, un statut qui est limité en termes de chiffres d’affaires, il lui faut également choisir un organisme conventionné selon ses affinités, tous étant identiques, on trouve la RAM, Malakoff, Méderic …

Un contrat de partenariat

L’agent commercial afin d’être légalement en mesure d’exercer, doit signer un contrat de partenariat avec un agent immobilier qui détient la carte professionnelle. Celui-ci exigera, pour ce faire, l’attestation préfectorale qui permet d’exercer comme agent commercial en immobilier.

LA DERNIÈRE ÉTAPE, S’INSTALLER

Choisir son lieu de travail

A présent que les formalités administratives sont effectuées, reste au professionnel à prévoir son installation. S’il décide de travailler depuis son domicile il lui faudra simplement prévoir un espace dédié à son travail, une ligne téléphonique spécifique et du matériel informatique. Une méthode qui permet d’éviter les loyers et charges y afférentes mais qui impose une rigueur dans son organisation.

Les frais à prévoir pour démarrer

Quelle que soit la méthode choisie pour s’installer, l’agent commercial immobilier devra envisager les frais d’installation d’une ligne téléphonique, l’achat de matériel informatique performant et s’il opte pour un local ce seront le loyer, les charges, la mise en place d’un compteur EDF ainsi que l’installation de la ligne téléphonique. Resteront enfin les frais de communication avec cartes de visites, flyers etc….

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Dès lors qu’un propriétaire d’un bien immobilier mis en location et dont le locataire est installé, vend ce bien, il remet le contrat de location à l’acquéreur. Mais le fait que le logement soit loué fait que ce vendeur lui transmet également tout ce qui y est rattaché, à savoir, le dépôt de garantie, l’éventuelle caution …. Explications des documents transmis à l’acquéreur.

QUE DEVIENT LE DÉPÔT DE GARANTIE LORSQU’UN LOGEMENT LOUÉ EST VENDU

Le dépôt de garantie est versé au bailleur

Il est important de rappeler que lorsqu’un locataire prend possession d’un logement, il remet à son propriétaire, autrement dénommé le bailleur, un dépôt de garantie. Une somme qui lui sera remise par le bailleur lorsqu’il quittera cette habitation.

C’est le nouveau propriétaire qui devient responsable

Lorsque le bien immobilier loué est vendu, le dépôt de garantie est transmis au nouveau propriétaire qui devient alors le bailleur du locataire en place. Par suite c’est ce nouveau bailleur qui aura en charge de restituer au locataire à son départ, le dépôt de garantie.

Etre vigilant au moment de la vente définitive

Il est par conséquent important pour l’acheteur, lors de la signature de la vente du bien loué, qu’il demande à son vendeur de lui verser le montant du dépôt de garantie qu’il a perçu du locataire. Au départ du locataire, le vendeur ne sera plus responsable mais bien le nouveau propriétaire.

LA CAUTION EST TRANSMISE AU NOUVEAU PROPRIÉTAIRE

En cas de caution solidaire

Lorsque le contrat de location a été conclu avec la garantie d’une caution solidaire, celle-ci est automatiquement transmise avec le bail, en qualité d’accessoire. Par conséquent, le nouveau propriétaire verra son loyer assuré de la même manière que l’était son vendeur.

Une exception à cette caution

Il existe un seul cas dans lequel l’acquéreur d’un logement loué ne bénéficiera pas de la caution solidaire, c’est si cette caution a stipulé lors de la signature de cet acte qu’elle réservait son cautionnement au propriétaire nommé dans le bail d’origine.

UNE ASSURANCE CONTRE LES LOYERS IMPAYÉS

Le contrat est résilié

Dans le cas où le vendeur a souscrit une assurance qui le protégeait contre les risques d’impayés de loyer, la vente du bien loué concerné par le contrat d’assurance entraine automatiquement la résiliation de cette assurance. Ce contrat n’est donc pas transféré au nouveau propriétaire.

Pas de délai de franchise pour un nouveau contrat

Le nouveau propriétaire du logement loué, peut bien entendu, s’il le souhaite contracter une assurance contre les impayés. S’il choisit la même compagnie que celle du vendeur, son contrat ne subira pas de délai de franchise et bénéficiera de la couverture immédiatement.

LE CONTRAT DE LOCATION SE POURSUIT APRÈS LA VENTE

Les loyers impayés antérieurs à la vente

Le contrat de location se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Cependant, en cas de loyers impayés qui datent d’avant la signature de la vente, ceux-ci ne sont pas exigibles par l’acquéreur.

En cas de subrogation

Il est possible que le nouveau propriétaire puisse agir contre le locataire redevable de loyers envers l’ancien propriétaire, s’il a été prévu une subrogation des droits du vendeur pour l’acheteur. Il est par conséquent, important pour l’acquéreur de s’informer à ce sujet avant de signer l’acte de vente.

LE CONGÉ DONNÉ AU LOCATAIRE SUITE A LA VENTE DU LOGEMENT

Demander au locataire de quitter le logement

Dans le cas où un propriétaire bailleur souhaite demander à son locataire de libérer le bien concerné pour le vendre, il lui faut attendre le terme du renouvellement du bail. A noter qu’un bail pour un logement vide est de trois ans et six lorsque le propriétaire est une société. Il lui faudra donc patienter jusqu’à la fin du bail en cours plus les trois années de reconduction avant d’avoir la possibilité de mettre un terme à la location et vendre le logement.

Le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement

Si le nouveau propriétaire envisage d’habiter lui-même le bien loué qu’il vient d’acquérir, il lui est imposé d’attendre au minimum de deux ans à compter de la signature de la vente avant de prendre possession personnellement du logement.

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L’immobilier est un secteur qui joue un rôle primordial dans l’économie mondiale. Un secteur qui s’adapte selon les pays et ses propres réalités, l’immobilier Parisien affiche des prix de plus en plus élevés faisant de l’accès à la propriété un domaine devenu presque inaccessible. Bien que n’ayant pas la possibilité d’expliquer cette flambée dans sa généralité, il est possible de mieux comprendre les raisons de cette hausse des prix de l’immobilier dans la capitale.

LA CAPITALE NE CESSE DE SÉDUIRE

Une réalité difficile à accepter

Cela fait des années que la capitale n’avait pas enregistré une telle hausse qui s’affiche à plus 5% des prix de l’immobilier Parisien. C’est ainsi un record avec pratiquement 9000 euros le mètre carré que nombre de professionnels comme d’acquéreurs ont du mal à accepter. Une hausse qui ne concerne que certains quartiers Parisiens.

Une notoriété grandissante

Acquérir un bien immobilier dans la capitale est devenue comme une évidence dans une ville dont la notoriété ne cesse de s’accroitre. L’immobilier répond ainsi à cet engouement en augmentant au fur et à mesure que les demandes affluent. Une notoriété largement encouragée par le tourisme qui vante les nombreuses qualités de la capitale tant en cadre de vie, qu’en qualité des biens immobiliers qui s’y trouvent.

LES DEMANDES DÉPASSENT LES OFFRES

Les français sont de plus en plus désireux d’investir

La capitale semble ne pouvoir répondre à toutes les demandes d’acquisitions, et ce, sur les différents standings de l’immobilier. Les Français sont en effet particulièrement motivés à investir à Paris que ce soit en vue d’un investissement locatif ou pour se constituer un patrimoine personnel.

Une aubaine pour les vendeurs

Cette demande en forte augmentation fait le bonheur des vendeurs et a pour conséquence logique, une flambée des prix de l’immobilier. Des vendeurs qui sont conscients que même s’ils montent le prix de leur bien, ils trouveront toujours un acquéreur et ce malgré la concurrence.

 

LES ÉTRANGERS INTÉRESSÉS PAR LA CAPITALE

Un énorme potentiel lucratif

Paris est ainsi devenu comme une poule aux œufs d’or où les étrangers voient des perspectives d’enrichissement particulièrement intéressantes. Ils sont de fait prêts à dépenser de véritables fortunes pour devenir propriétaires d’un bien immobilier Parisien dans un quartier particulièrement recherché de la ville.

Les provinciaux attirés par les lumières

Outre ces riches étrangers, les provinciaux participent à cette hausse des prix de l’immobilier. Récemment attirés par la capitale ils envisagent de s’y installer sur le long terme. L’engouement se réalise ainsi entre les Parisiens qui veulent que Paris reste en quelques sortes leur propriété, les étrangers désireux de profiter des atouts de cette belle ville et les provinciaux attirés par la capitale.

L’IMMOBILIER UN PLACEMENT FINANCIER

Les particuliers veulent à tout prix devenir propriétaires

L’immobilier est par excellence un placement financier pour beaucoup. La hausse des prix dans la capitale encourage ainsi les particuliers à réaliser un achat en vue de se constituer un patrimoine de valeur. Et pour ce faire, ils sont prêts à y mettre le prix ce qui ne fait qu’encourager la flambée de l’immobilier.

Réaliser une acquisition de patrimoine

La plupart de ces acquéreurs potentiels souhaitent placer leur argent et l’immobilier est un bon investissement. Ce sont pour la plupart des particuliers qui achètent un ou plusieurs logements en vue de les louer et de se constituer un complément de revenus.

LES LOGEMENTS COMMENCENT A MANQUER

La capitale victime de son succès

Si cet engouement pour la capitale fait flamber les prix de l’immobilier pour atteindre des sommes exorbitantes, il est une autre conséquence de ce succès, à savoir un manque cruel de logements. Des habitats qui finissent par devenir des biens rares et de fait inestimables ce qui ne fait de motiver la hausse des prix.

Une disparité selon les quartiers

S’il est indéniable que Paris affiche une montée des prix de l’immobilier, celle-ci dépend des quartiers dont l’emplacement géographique et la renommée jouent un rôle plus qu’essentiel. Ainsi certains secteurs de Paris affichent des prix au mètre carré qui atteignent des sommets.

 

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