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 le vendeur de mauvaise foi est il tenu seul d’indemniser l’acquéreur ?

Un vendeur a volontairement fait insérer dans l’acte de vente un état parasitaire négatif alors qu’il aurait du signaler la présence de termites à l’acquéreur. Il a établi un caractère caché du vice pour l’acquéreur.

Le vendeur ayant commis une faute dolosive est tenu d’indemniser l’acquéreur

Au titre de vice caché, le vendeur de mauvaise foi se doit d’indemniser l’acquéreur du préjudice subi et constitué une moins value due à l’infestation des termites et du trouble de jouissance. Le vendeur est le seul responsable du dommage. La clause d’exonération de garantie ne peut s’appliquer à un vendeur de mauvaise foi.

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Quel est le délai pour valider une décision en ASSEMBLÉE GÉNÉRALE et agir en justice ?

Si une décision prise en Assemblée Générale n’a pas été contestée dans un délai de 2 mois même si elle est contraire aux règlements de copropriétés, il n’y a plus aucun recours possible pour contester. Les copropriétaires demandeurs ne pourront plus attenter une action contre le Syndic et le Syndicat. Ils auraient du attaquer la résolution afin d’envisager une responsabilité pendant cette période.

Dépose objet ou véhicule interdite dans les cours intérieures.

Lors d’une Assemblée Générale, une résolution a été voté, autorisant la présence de vélos sans aucune modification du règlement de copropriétaires. Un copropriétaire a assigné le syndic et syndicat à faire retirer tous les objets déposés dans la cour et a demandé une indemnisation pour préjudice moral……..

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Les conditions pour assurer la vente d’un bien immobilier sont nombreuses, mais la plus décisive consiste certainement à faire en sorte que la vente en question permette d’abord au propriétaire de gagner un minimum de bénéfice.

Ensuite, il s’agit de s’assurer que l’acheteur acquiert sa nouvelle propriété à bon prix surtout dans le cas d’un bien coup de cœur, celui-ci étant souvent perçu comme quelque chose d’inaccessible aux yeux de l’acquéreur qui trouve un bien répondant à toutes ses aspirations.

Pour parvenir à ces buts ultimes, le prix du bien doit faire l’objet d’une bonne évaluation, seul critère qui permet d’en accélérer la vente.

 

LES CRITERES D’EVALUATION D’UN BIEN IMMOBILIER

L’évaluation d’un bien immobilier passe avant tout par la définition des différents critères utilisés dans cette estimation. Certains d’entre eux sont objectifs, d’autres le sont moins, mais méritent tout de même d’être pris en compte.

Ainsi, il s’agit tout d’abord de connaitre la surface du bien à vendre, son ancienneté, les charges inhérentes à sa possession, les matériaux qui rentrent dans sa construction, les commodités offertes par le bien, le type de connexion internet dont il bénéficie… A cela s’ajoute encore l’état général du bien allant de la toiture jusqu’aux installations électriques.

Ensuite viennent les critères plus subjectifs tels que l’existence et la qualité des infrastructures de son lieu d’implantation, leur proximité…

Il y a enfin ces critères que l’on ne pense pas toujours être importants, mais qui peuvent jouer grandement dans l’évaluation de la valeur réelle d’un bien immobilier. Il s’agit entre autres de la conformité des installations électriques par rapport aux normes en vigueur, l’existence d’une belle hauteur sous plafond, la qualité de l’isolation…

 

LA DETERMINATION JUSTE DU PRIX D’UN BIEN IMMOBILIER

Au moment d’évaluer précisément le bien immobilier à vendre, il faudra commencer par s’enquérir du prix pratiqué dans le quartier où se situe le bien. Ensuite, il s’agit d’ajouter ou de soustraire aux prix trouvés le montant correspondant à la plus-value ou à la moins-value du bien en fonction de la présence ou non des critères préalablement arrêtés.

Ainsi, il faut savoir qu’un bien jouissant d’une vue de qualité peut gagner 5 à 20% de plus en termes de valeur, 15 à 20% de plus s’il dispose d’une terrasse, 3% s’il jouit d’une orientation double vers le sud-est et le sud-ouest.

On fera gagner 2% de plus à un bien immobilier au fur et à mesure qu’il monte en étage si tant est que l’immeuble bénéficie d’un ascenseur fonctionnel.

Dans le sens inverse, un bien immobilier perd 15 à 20% de sa valeur s’il se trouve en rez-de-chaussée, 10% s’il est au premier étage. Un bien immobilier qui se tourne vers le nord sera décoté de 5%, 5 à 10% s’il est soumis aux bruits d’infrastructures environnantes. Il peut s’agir d’une rue passante ou encore d’un établissement bruyant.

La même dévaluation peut aussi être appliquée à un bien immobilier qui souffre d’un vis-à-vis ou encore qui ne bénéficie pas des rayons du soleil. Il en sera de même d’une maison dont l’agencement n’a pas été bien pensé.

Il faut savoir que des outils en ligne existent pour s’assurer d’une bonne évaluation de son bien immobilier avant d’envisager toute vente. Ils présentent l’avantage de la rapidité. Autrement, faire appel à un expert immobilier spécialiste du quartier où le bien est implanté reste la solution. Ainsi, on sera certain d’être au plus près possible de la bonne estimation.

Pour conclure, on dira que la tarification d’un bien immobilier implique de faire usage des critères les plus pertinents qui influent sur la qualité d’un bien immobilier et de s’appuyer sur ces critères pour l’ajustement des prix.

Crédit photo : Libre pour usage commercial

Tout agent immobilier qui se respecte vous dira qu’aucun bien immobilier ne peut être parfait. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un loft, votre bien peut toujours faire face à quelques défauts qui peuvent influer sur sa vente.

Heureusement, ces défauts peuvent se transformer en atout pour peu qu’on sache les mettre en avant et faire quelques aménagements. On vous en dit plus dans les lignes qui suivent.

Transformer un appartement en rez-de-chaussée

On sait tout d’abord que les appartements se situant en rez-de-chaussée sont le plus souvent dédaignés des acquéreurs potentiels. Rares – moins de 10% – sont ceux parmi eux qui se laisseraient tenter par ce type de bien.

Il s’agit donc du genre typique de propriété qui mérite d’être transformée avant d’être mise en vente sur le marché. Le fait est que les biens ainsi proposés présentent de nombreux inconvénients si ce n’est que pour citer le bruit, le défaut de lumière, l’humidité, les cambriolages… autant de risques plus probables en étant au rez-de-chaussée.

Pour rattraper cet écueil, il faut alors miser sur l’accessibilité du bien, l’attractivité de son prix par rapport à un bien en étage, l’exonération de certaines charges de copropriété comme celles liées à l’entretien de l’ascenseur, l’existence d’une plus grande liberté en termes de vacarme.

Compenser l’absence de jardin

Bien que l’absence de jardin ne constitue pas en soi un frein à la vente d’un bien immobilier, elle peut le devenir pour certains profils comme les familles avec enfants en bas âge ou encore ceux qui élèvent des animaux de compagnie.

Dans ces hypothèses, on mettra l’accent sur le fait que ces maisons ne nécessitent pas d’investissement supplémentaire en termes d’entretien des espaces verts et n’obligent pas à consacrer du temps pour la tonte des pelouses ou encore le ramassage des feuilles d’automne.

Vendre un bien en étage sans ascenseur

Les biens se situant en étage peuvent le plus souvent bénéficier d’une plus-value allant jusqu’à 40% comparés à ceux du rez-de-chaussée. La raison en est que ces biens sont le plus souvent plus lumineux et surtout plus sécurisés.

Cependant, l’absence d’ascenseur peut vite transformer cette attractivité en facteur dissuasif au moment de la mise en vente sans oublier le fait que la décote est le plus souvent de 5% par hauteur croissante pour un bien immobilier sans ascenseur.

Ainsi, il faudra miser sur le caractère imprenable de la vue, la qualité de la luminosité, le niveau maximum de la sécurisation…

Faire oublier le bruit d’un appartement

Pour les biens immobiliers qui subissent les bruits de la rue passante, on insistera sur la qualité de l’animation surtout pour les acheteurs qui aiment la vie nocturne. A cela s’ajoute encore le côté sécurisé et pratique d’habiter au cœur des magasins de proximité.

Le plus souvent, ces biens sont les plus proches des transports ce qui constitue un autre atout à mettre en valeur.

Dans les cas les plus graves, on peut toujours opter pour l’installation de vitres insonorisées, très pratiques pour rendre les habitations plus supportables sur le plan acoustique.

Dédramatiser la proximité d’un cimetière

Parfois, le bien immobilier à vendre se trouve juste à côté d’un cimetière. Ce petit désagrément s’oublie vite lorsqu’on rappelle la tranquillité des lieux, le côté confortable de l’aménagement de son bien immobilier, l’absence de vis-à-vis…

Pour peu que l’on tombe sur des acheteurs non sujets aux superstitions, ces quelques arguments permettront de faire tomber toutes les réticences et de réussir la vente de son bien immobilier.

Faire passer la nécessité de travaux

Si les travaux de rénovation peuvent faire fuir certains acquéreurs, pour d’autres, il s’agit de l’occasion pour personnaliser un bien immobilier et faire en sorte qu’il réponde au goût de tout un chacun.

De plus, la rénovation fait partie des projets qui peuvent bénéficier de taux avantageux en termes de prêt immobilier. Les aides ne manquent pas non plus lorsque cette rénovation inclut l’amélioration des performances énergétiques de son bien immobilier.

Il ne faudra donc pas oublier de mentionner ces atouts au moment où la question de la rénovation pointe le bout de son nez.

 

Crédit photo : Libre pour usage commercial