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Un achat en copropriété, comme tout autre type d’achat demande une vigilance particulière en tenant compte des particularités du bien immobilier à acheter. Il sera en effet utile de s’enquérir de l’état de la propriété, de voir son prix et enfin, de connaitre l’ampleur des travaux éventuels.

L’état du bien sera déterminant

Il est normal pour l’acheteur potentiel de bâtir ses premières impressions sur les espaces qui lui seront réservés. Après tout, ce sont ces espaces qui seront bien à lui et rien qu’à lui.

Mais ensuite, il faudra redoubler d’attention en visitant les parties communes de votre futur domicile. Ici, il est nécessaire non seulement de se projeter, mais il faut également rester à l’affut des imperfections éventuelles afin d’établir l’estimation la plus réaliste possible des travaux à envisager.

Les allées et couloirs nécessitent-ils un nouveau coup de peinture ? Existe-t-il des traces de fissures ou de moisissures ? La partie souterraine du bâtiment est-elle encore en bon état ? … L’enjeu est de taille et un acheteur averti en vaut deux. Il est préférable de s’attarder sur les détails, voire même de paraitre un peu tatillon plutôt que de tomber plus tard sur de mauvaises surprises.

Ne lésinez pas sur les détails qui vous semblent importants.  Il faut se montrer proactif et demander aux vendeurs tous les documents pertinents.

Ce dernier est entre autres tenu de vous fournir les diagnostics techniques obligatoires sur les parties privatives. Ces documents techniques vous renseigneront sur le résultat de divers contrôles obligatoires allant de la présence de termites, d’amiante etc. jusqu’à la performance énergétique du bâtiment.

Par ailleurs, le syndic se doit de vous fournir les diagnostics de plomb et d’amiante sur les parties communes.

La maitrise des coûts sera décisive

Pensez au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble. Avec des charges de copropriété en constante augmentation, à combien s’élèvera votre participation ? Si ces charges sont en moyenne égales à 40,30 euros par mètre carré par an à répartir entre tous les copropriétaires, elles fluctuent inévitablement d’une région à une autre.

La gestion financière de la copropriété dans son ensemble est tout aussi importante. Demandez à voir les livres et assurez-vous que le poste « copropriétaires débiteurs » ne soit pas négatif.

Un poste négatif signifie que les copropriétaires ne s’acquittent pas de leurs obligations dans les temps impartis.

La copropriété ne sera peut-être donc pas en mesure d’investir dans des projets ou aménagements futurs. Les comptes joints à la convocation des assemblées générales vous renseigneront sur le montant exact des impayés.

Le bilan comptable remis par le syndic ou le vendeur vous donnera une image globale de la situation financière de la copropriété.

L’ampleur des travaux pèsera sur la décision finale

L’assemblée générale aura surement déjà voté une liste de travaux à effectuer. Un acheteur potentiel se doit d’en tenir compte avant de prendre sa décision. Il faudra se procurer une copie du procès verbale de la dernière assemblée afin de connaitre la date à laquelle les appels de fonds seront effectués.

Dans son intérêt, le futur copropriétaire devra se poser les bonnes questions : les travaux envisagés tiennent-ils la route ? la copropriété sera-t-elle capable d’en assurer le financement ?

Certains travaux tels que la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation préalable.

A cette étape de la négociation, il serait opportun de consulter le règlement en gardant à l’esprit les travaux personnels que vous comptez exécuter. Les travaux de démolition afin d’agrandir l’espace de vie par exemple peuvent nécessiter une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Il se pourrait également qu’un modèle de volets, de stores ou de revêtement pour sols, etc. vous soit imposé.

Le carnet d’entretien de l’immeuble vous sera également d’une grande aide et vous permettra d’apprécier l’état de l’immeuble et de ses équipements (chauffage, ascenseur, …). Depuis 2001, le syndic est légalement tenu de posséder un carnet d’entretien et de le mettre à jour régulièrement.

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L’agent immobilier vous aide à vous engager suivant le juste prix, à adopter la meilleure stratégie de vente et garantir la réussite de vos négociations immobilières. On vous en dit un peu plus son rôle afin que vous soyez convaincu de son importance pour la réussite de vos projets.

Le juste prix

L’agent immobilier n’est-il pas le mieux placé pour vous conseiller sur les tendances du marché ? Certes, après y avoir vécu pendant quelques années, nous pouvons tous nous targuer de bien connaitre l’endroit ou le secteur ou nous vivons.

Mais si nos connaissances restent plus ou moins sommaires, celles de l’agent immobilier découlent d’une véritable veille stratégique. Posez-vous la question suivante : compte tenu des sommes qui sont en jeu, faudrait-il baser votre décision sur une expertise ou sur des connaissances basiques ?

L’expertise sera d’autant plus indispensable que vous procéderez à la valorisation de votre bien immobilier. Un prix trop élevé fera fuir les acheteurs potentiels, un prix trop bas vous fera perdre au change.

Si l’agent immobilier va baser son estimation sur des éléments objectifs tels que les tendances actuelles du marché, l’état général du bien, le prix d’un bien similaire, le prix du mètre carré dans le secteur en question etc., et ce afin de se rapprocher le plus possible du « juste prix », il y a de fortes chances qu’un prix fixé par le propriétaire qui veut à tout prix vendre son bien soit complètement biaisé.

Ce dernier a généralement tendance à se perdre dans des critères tels que le prix d’acquisition initial du bien par exemple, ou pire encore, la valeur sentimentale qu’il accorde à ce bien.

Vendre ou acheter une maison est avant tout une transaction financière. Si le propriétaire se lance dans cette aventure pour la toute première fois, l’agent immobilier n’en est pas à son premier rodéo.

Une stratégie de vente

S’il y a une personne qui veut autant que vous conclure la vente de votre maison, c’est bien votre agent immobilier. C’est un fin stratège qui vous prodiguera de nombreux conseils pratiques : à quel moment vendre votre maison afin d’en obtenir le meilleur prix ? à quel moment faudra-t-il ajuster le prix afin de rester concurrentiel et de maintenir la visibilité du bien ?

Mais le meilleur atout de l’agent immobilier réside surtout dans le fait qu’il sait quel bien se vend le mieux.

Vous avez décoré votre maison selon vos goûts, vos critères, et selon ce qui vous paraissait moderne ou approprié. Une chose est sûre, vos goûts ne plairont nécessairement pas à tout le monde. Vous trouverez en l’agent immobilier un professionnel au parfum des dernières tendances qui saura susciter un coup de cœur auprès de vos acheteurs.

La couleur des murs fait-elle suffisamment ressortir la luminosité de la pièce ? La salle de bain ou la cuisine mériterait-elle un choix de carreaux un peu moins excentrique ? Pas de souci, votre agent immobilier vous initiera à l’art du « home staging » qui consiste à redécorer intelligemment votre maison de façon à mettre en valeur ses atouts.

Ce procédé a l’avantage de se cantonner aux retouches strictement nécessaires n’occasionnant pas de dépenses faramineuses pour le propriétaire.

Et enfin, avec ou sans « home staging », l’agent immobilier usera de sa fibre commerciale et sans en faire trop, trouvera les mots justes qui sauront charmer les acheteurs potentiels lorsqu’ils feront le tour de votre propriété.

Le modérateur des négociations

Bien avant que ne commence le jeu des négociations, l’agent immobilier s’attèlera à trier pour vous les propositions sérieuses, celles qui méritent que l’on s’y attarde parce qu’elles sont susceptibles d’aboutir sur une vente.

Son flair et son expérience du métier vous aideront à déceler les acheteurs qui sont réellement intéressés par le bien de ceux qui veulent juste voir jusqu’où peuvent aller les négociations.

Ces derniers vont vous faire perdre un temps précieux (1 à 2 mois), temps pendant lequel un acheteur sérieux vous aura filé entre les doigts.

A mesure que l’on avance dans les négociations, le rôle de l’agent immobilier s’apparentera un peu plus à celui d’un arbitre. Il devra tempérer les discussions entre les deux parties, équilibrer les rapports de force afin d’aboutir à un prix d’équilibre.

Un prix qui contentera d’une part un acheteur emballé, mais dont les ressources sont limitées, et d’autre part un vendeur qui veut vendre dans les meilleurs délais, mais pas à n’importe quel prix.

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