Dans toute la panoplie des prêts offerts aux candidats à l'accession, difficile de ne pas en trouver un ou plusieurs qui financent l'acquisition du bien. Selon son profil, l'emprunteur peut prétendre à des prêts divers, aidés ou pas, octroyés par son entreprise ou pas. Parfois les deux se cumulent.

Le prêt à taux zéro est un crédit qui se paie sans intérêt. Une « avance » qui est bien sûr, à rembourser, mais dans des conditions très favorables pour les revenus modestes puisque ce prêt peut être remboursé en différé. Il est distribué par toutes les banques sous réserve que l'emprunteur soit « solvable », c'est-à-dire, même avec de faibles revenus, être capable de rembourser. Mais dans tous les cas, il est octroyé sous condition de plafonds de ressources.

Tous les emprunteurs ne peuvent prétendre bénéficier du prêt à taux zéro. Ils doivent satisfaire à un certain nombre de critères concernant les revenus et le type d'acquisition. Mais aussi à celui d'un montant de l'emprunt sachant qu'un prêt à taux zéro reste toujours un prêt complémentaire à un prêt principal.

Le prêt à taux zéro est accordé à l'acquéreur d'une résidence principale dont les revenus ne dépassent pas un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes occupant le logement et de la localisation du logement. Pour une demande de prêt effectué depuis le 1er avril, les revenus à prendre en compte sont ceux de l'année N-1, donc ceux de l'année 2006, déclarés en mars 2007.

Décret du 27 mars 07 publié au JO du 29

Impérativement, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Toutefois cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % répond à l'une des conditions suivantes : être titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une profession ; être bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ; ou encore victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée en vertu de la loi du 13 juillet 1982 ; dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones : Code des assurances art. L. 122-7 ; dommages dus à des catastrophes technologiques code des assurances art. L.128-1,1er alinéa). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de 2 ans suivant la publication de l'arrêté de constatation de l'état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.

•Un terrain à construire et la maison attenante, un logement neuf en Vefa avec ses annexes ou le garage à condition que le bien n'ait jamais été occupé .

•Un logement existant, quelle que soit son ancienneté.

•Un logement ancien avec travaux à financer, rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de l'acquisition du logement. A l'entrée dans les lieux de l'emprunteur, le logement ancien doit après travaux, répondre aux normes minimales de surface et d'habitabilité réglementaires. Lorsque l'acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux constatant la conformité du logement à ces normes doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.

•La transformation d'un un local, bureau, boutique, grange...en logement dont l'emprunteur est déjà propriétaire ou qu'il vient tout juste d'acquérir.

•L'acquisition ou la construction de certaines annexes comme les garages, les emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés, combles accessibles.

Le montant du prêt ne peut dépasser un double plafond :

•il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, contribuant au financement de l'opération ;

•il ne peut pas supérieur à 20 % du coût de l'opération (30 % en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d'un montant maximum variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement du caractère neuf ou ancien du logement ;

•il ne peut être autorisé qu'un seul prêt par ménage ;

•il dispense de tout frais de dossier.

Ces montants sont majorés de 50 % en zone urbaine franche et en zone urbaine sensible.

Zone A : Paris et région, Côte d'Azur, Genevois français

Zone B : Ile-de-France hors zone A, agglomération >50 000

Zone C : le reste du territoire

L'emprunteur rembourse le prêt à 0 % en fonction de ses ressources et des mensualités des autres emprunts concernant le même logement. La durée varie de 6 à 22 ans : plus les revenus sont élevés plus la durée du prêt est courte. Plus les revenus sont modestes, plus le remboursement sera long.

Le prêt, à taux zéro est distribué par tous les établissements de crédit qui ont singé une convention avec l'Etat. L'emprunteur doit alors fournir l'avis d'imposition (N-1 ou N-2 selon l'époque ou l'offre de crédit est émise) ; les justificatifs prouvant qu'il n'était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ; une déclaration sur l'honneur certifiant l'exactitude de ses ressources déclarées.

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt qui bénéficie d'une aide de l'Etat. Il est accordé à un taux avantageux aux acquéreurs de résidence principale et leur permet, en outre, de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). Par ailleurs, en cas de perte d'emploi, il est assorti d'un "filet de sécurité" qui autorise à reporter en fin de prêt une partie des échéances.

Le PAS varie en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de localisation du logement.

(arrêté du 27 mars 07 publié au JO du 29)

Le Pas sert à acheter un logement neuf à un promoteur ou à un constructeur. Il peut également financer le terrain dans le cas d'un achat en secteur diffus. Il sert aussi à acquérir un logement ancien et les travaux qui s'y rattachent. Le logement ancien doit correspondre, après travaux, à des normes de confort et de surfaces minimales : 16 m2 minimum pour 2 personnes, 34 m² minimum pour 4 personnes, 52 m2 pour 6 personnes. Si le logement a plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction, qui vérifiera que le logement respecte les normes minimales de confort et de surface réglementaires. Enfin, en cas de travaux, sont financés les travaux d'amélioration, d'économie d'énergie, d'agrandissement ou de transformation en logement d'un local non destiné auparavant à l'habitation. Ces travaux doivent atteindre un montant minimum de 4000 €. En cas d'agrandissement, la surface créée doit être d'au moins 14 m2.

Le PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de l'opération. Le coût total de l'opération comprend notamment, toutes taxes comprises : le prix du terrain, les frais d'assurance dommages-ouvrage, certaines taxes relatives à la construction, les frais d'état des lieux obligatoires en cas d'acquisition d'un logement de plus 20 ans, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation. Les frais d'instruction de dossier du prêt et les frais notariaux ne sont pas pris en compte. La durée du PAS est comprise entre 5 et 25 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de rallonger la durée jusqu'à 30 ans maximum ou de la réduire sans limite.

Le taux du PAS varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé. Il peut donc être « négocié » auprès des banques qui le distribuent. Le Pas peut être souscrit à taux fixe, à taux révisable et assorti d'échéances modulables. Encadré : « les plus » du Pas Les frais de dossier pour l'ouverture d'un PAS sont limités à 500 €. Il n'existe pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable. Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire seulement lorsque le montant du PAS est supérieur à 15 000 € ; l'inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière ; l'exonération de la taxe foncière pendant deux ans ; l'ouverture du droit à l'APL sur toute la durée du prêt ; les émoluments du notaire sur le contrat du prêt Pas sont réduits.

Il existe toujours mais en période de taux bas, les taux sont identiques à ceux des prêts libres et il perd un peu de son intérêt. Toutefois, il peut servir à l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, à l'achat d'un terrain à bâtir... Et il revêt néanmoins quelques avantages : il est accordé sans condition de ressources sur une durée de 5 à 35 ans ; il ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) et à l'exonération du paiement de la taxe de publicité foncière. Et il peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt %, un prêt épargne logement, un prêt fonctionnaire.

C'est un complément de financement pour les salariés d'une entreprise de plus de 20 salariés. Mais en aucun cas, c'est un droit du salarié, l'entreprise l'octroyant selon sa politique. Mais pour celui qui en bénéficie, c'est un prêt très attractif.

Le travail en entreprise ouvre droit à des avantages dans la mesure où l'employeur participe, par l'intermédiaire de cotisations, au financement du logement. En effet, toutes les entreprises d'au moins vingt salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 %, de la masse salariale. Une part désormais infime si l'on se réfère, lors de sa création, en 1953, et pendant de nombreuses années où cette taxe se montait à 1 % de la masse salariale. Une taxe qui a laissé néanmoins son nom. Dans la société, l'employeur a le libre arbitre du choix même si celui-ci respecte un ordre de priorité entre ses salariés, en fonction des salaires et de la situation familiale. Il n'y a donc pas de droit avéré pour être bénéficiaire d'un prêt 1%.

Le taux est de 1,5 %, hors assurances et garanties. La durée du prêt peut aller de 5 à 15 ans. Cet avantage n'est pas lié au contrat de travail : le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte du logement. Le prêt 1 % ne peut pas, en aucun cas, être le prêt principal. Mais il est possible de bénéficier de plusieurs prêts 1 % pour des besoins différents, ce qui peut être le cas d'une maison à construire en diffus et donc sur un terrain indépendant.

Ce prêt, dès l'instant où il est accordé, permet de financer un terrain pour y construire un logement ou/et de financer la construction d'une maison ou d'un logement en vefa ; Dans l'ancien, il peut aussi financer les travaux nécessaires afin mettre le logement aux normes d'habitabilité si le logement a plus de 15 ans, dans la mesure où les travaux représentent 25 % du coût de l'achat (frais de notaire inclus). Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus après l'achèvement des travaux. L'amélioration du logement est possible par le biais d'un Pass-Travaux à condition que les travaux soient effectués par une entreprise. Le montant du prêt peut couvrir la totalité de la dépense dans la limite de 8 000 €, ou 9 600 € pour les personnes dont les revenus sont inférieurs à 60 % des plafonds. Mais aussi pour financer les travaux d'aménagement et l'agrandissement (par extension ou surélévation) d'un logement ; pour acquérir un logement ancien sans travaux (changer de résidence principale pour raisons professionnelles). Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus tard après l'acquisition. Mais également pour la transformation de locaux non habitables en logement ; l'aménagement de logements pour handicapés physiques ; le refinancement total ou partiel de prêts ...

L'employeur fixe librement le montant du prêt. Toutefois, il a l'obligation de tenir compte des revenus de l'emprunteur, de l'acquisition prévue et de la zone géographique du logement à financer.

Zone 1 : Paris et agglomération

Zone 2 : villes ; 100 000 habitants, les villes nouvelles (hors Ile-de-France), l'Etang de Berre, l'Isle d'Abeau

Zone 3 : le reste du territoire.

En période de remontée ou de stabilité des taux, le prêt épargne-logement garde tout son intérêt. D'autant qu'il finance pratiquement toute sorte d'achat immobilier. A user sans modération.

Le plan d'épargne-logement (PEL) a séduit plus de 15 millions de détenteurs. Un beau score pour une formule qui a fait ses preuves comme instrument privilégié pour l'achat d'un logement. Selon la date de souscription du plan, le taux de la rémunération et le taux du prêt varient. Mais le prêt épargne-logement reste encore souvent très attractif. Et les banquiers le voient d'un très bon œil puisque les titulaires d'un PEL montrent qu'ils sont capables d'épargner... et donc de rembourser.

Le prêt épargne-logement finance l'immobilier au sens large : de la construction d'une maison ou d'un appartement neuf à l'acquisition d'un bien ancien, à usage personnel ou à titre d'investissement locatif, à une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif, en passant par un terrain à construire, un viager, des parts de multipropriété. Il finance également les travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion des travaux de menu entretien). Il peut aussi servir à acheter des parts de SCPI à condition que les immeubles détenus par la SCPI soient affectés, pour les 90 % de leur superficie, à l'habitation.

Pour bénéficier d'un prêt épargne-logement, il suffit d'ouvrir préalablement un plan avec une somme minimum de 230 euros et de l'alimenter par des versements minima de 458 euros par mois. L'épargne, au total, ne peut dépasser 61 000 euros. Cette épargne est bloquée pendant au moins 4 ans et c'est à partir de cette période et pendant les 6 années qui suivent que vous pouvez solliciter un prêt. Pendant la phase d'épargne, celle-ci est rémunérée à un taux qui dépend de la date d'ouverture du plan (voir tableau). A l'issu de la période d'épargne, vous pouvez bénéficier d'un prêt d'un montant maximal de 91 470 €. Ne rêvez pas trop car pour atteindre ce niveau il aura fallu sérieusement économiser : en effet, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Autrement dit, plus les intérêts sont élevés, plus le montant du prêt est important. Pour connaître ce montant, il suffit alors d'appliquer un coefficient particulier, variable selon la durée du prêt, au montant des intérêts acquis qui figurent sur le relevé de votre plan. A titre d'exemple, avec un apport initial de 1 524,49 € et des versements mensuels de 152,45€ pendant 4 ans, vous vous constituez une épargne de 8 842 €, laquelle génère 554,30 € d'intérêts (pour un plan ouvert entre juillet 1 999 et juin 2 000 à 3,60 %). Pour savoir combien vous pouvez emprunter sur 5 ans, au taux de 4,31 %, il faut multiplier cette somme par le coefficient.

Tableau d'EVOLUTION DU TAUX DE REMUNERATION ET DU TAUX DU PRET DU PEL

Evidemment, ils sont très nombreux et proposés par tous les établissements bancaires qui se livrent entre eux une concurrence acharnée pour afficher le meilleur taux afin d'attirer non seulement un emprunteur mais un client qui, à l'avenir, peut faire d'autres placements. Depuis septembre 2007, pour un profil classique d'emprunteur, le taux moyen, en fixe, se situe autour de 4,67 % hors assurance et en révisable autour de 4,50%.Taux nettement supérieurs à ceux d'il y a six mois et qui pourrait encore augmenter légèrement d'ici la fin de l'année. Reste que pour décrocher de meilleurs taux, à 0,20 ou 0,30 % de moins, l'emprunteur doit présenter un profil exceptionnel soit par son apport personnel, soit pour avoir fait preuve de capacité d'épargne même sans gagner une fortune, soit par une perspective de carrière. Mais dans tous les cas, il faut négocier non seulement le taux du prêt mais le taux des assurances qui vont de pair, auprès de la banque mais aussi directement auprès de compagnies par le biais de la délégation d'assurances.

Elisabeth Lelogeais